En recherchant une société de gestion immobilière, vous pouvez également rencontrer des sociétés qui proposent des services de gestion de parc immobilier. Bien que ces deux titres puissent sembler assez similaires, il existe des différences clés entre les types de services proposés par chacun.
En comprenant mieux ces différences, vous serez également mieux préparé à sélectionner le type d'entreprise dont vous avez besoin pour vous aider à atteindre vos objectifs financiers.
Qu'est-ce qu'une société de gestion de parc immobilier ?
Une société de gestion de parc immobilier appelée également Property Management vous assiste dans la sélection et l'achat des propriétés que vous souhaitez inclure dans votre portefeuille. Pour y parvenir, l'entreprise prépare des prévisions financières à long terme afin de déterminer la performance financière potentielle d'un bien en particulier.
En plus de déterminer la valeur d'une propriété et d'aider à l'acquisition ou à l'aliénation de propriété, une société de portefeuille immobilier trouvera et s'associera avec des prêteurs et négociera en son nom.
Qu'est-ce qu'une société de gestion immobilière ?
Une société de gestion immobilière ou Management Immobilier vous assiste dans les opérations quotidiennes de votre propriété. Par exemple, une société de gestion immobilière s'assurera que la propriété est convenablement entretenue et réparée.
Si vous louez le bien, la société de gestion immobilière prendra également en charge les préoccupations de vos locataires lors de la perception des loyers en votre nom. Si des problèmes surviennent avec vos locataires, la société de gestion immobilière appliquera les politiques décrites dans votre bail, même en engageant le processus d'expulsion si nécessaire.
Lorsque vous aurez de l'espace disponible sur votre bien, la société de gestion immobilière engagera votre bien en vente à la recherche de nouveaux locataires, examinera les locataires potentiels et s'assurera que tous les documents nécessaires sont remplis avant de déménager un nouveau locataire dans votre propriété.
Essentiellement, vous pouvez laisser tous les maux de tête et le stress quotidiens associés au fait d'être propriétaire de votre propre société de gestion immobilière afin de pouvoir vous concentrer sur plus d'investissements et sur la construction de votre portefeuille.
Bien que certaines sociétés de gestion immobilière aident dans des tâches telles que la réalisation d'une analyse financière de la propriété et la formulation de recommandations pour augmenter la valeur et l'impact financier des investissements immobiliers, elles ne sont pas directement impliquées dans le processus d'achat de biens immobiliers et de construction d'un portefeuille immobilier. A contrario, ils aident à maximiser les profits que vous tirez des propriétés que vous avez déjà acquises.
Comment bien choisir ?
Déterminer si vous devez engager une société de gestion de portefeuille immobilier ou une société de gestion immobilière dépend de vos besoins et de vos objectifs. Si vous êtes un investisseur expérimenté qui a confiance dans le choix de la propriété à acheter, vous ne ressentirez peut-être pas le besoin d'engager une société de gestion de parc immobilier.
De même, si vous souhaitez participer aux opérations quotidiennes d'entretien immobilier et de gestion locative, vous ne pouvez pas choisir de faire appel à une société de gestion immobilière. Cependant, si vous souhaitez vous concentrer sur les investissements sans avoir à vous soucier de la situation de propriétaire, engager une société de gestion immobilière peut vous convenir.
Gestion des risques des parcs ou portefeuilles immobiliers
Les actifs immobiliers (Asset Management) ont généralement été utilisés pour atténuer certains risques auxquels sont exposés des portefeuilles diversifiés, par exemple le risque d'inflation. Le marché immobilier présente précisément cette caractéristique et pour construire un marché des produits dérivés il est nécessaire que les anticipations de rendement soient hétérogènes.
Dans la gestion des risques, il faut tenir compte du fait qu'un portefeuille construit directement sur des propriétés, qui sont eux-mêmes des actifs de gré à gré, est soumis à la fois au risque de marché et au risque de liquidité, c'est-à-dire que par rapport à un niveau de prix donné, la demande tend vers le bas ou à augmenter.
Dans un portefeuille de fonds immobiliers, la composante risque de liquidité est considérablement réduite. Les actifs immobiliers ont toujours été considérés comme un investissement à faible volatilité et utilisés pour couvrir certains risques de portefeuilles diversifiés.
Au vu de cette considération, certains risques, notamment les plus systématiques, qui concernent également d'autres types d'actifs tels que les actions et les obligations, pourraient bénéficier de rendements immobiliers grâce au transfert de fonds investis, d'un type d'activité donné à l'immobilier.
Par exemple, si la cible de volatilité du portefeuille était dépassée en raison de la composante “actions”, il serait logique de céder une partie des actions et d'augmenter la composante immobilière.
Les risques auxquels sont exposés les portefeuilles immobiliers et immobiliers sont classés en trois classes, α, β et γ :
➔ Composants α. Alpha est le paramètre qui identifie la différence entre le rendement d'un portefeuille et celui du marché global des actifs inclus dans le portefeuille. Les risques alpha sont des risques spécifiques auxquels le portefeuille est exposé, c'est-à-dire des risques diversifiables. Par exemple, le type d'activité immobilière, la zone géographique ou la zone métropolitaine dans laquelle les biens sont situés, le profil d'investissement.
➔ Composants β. Ils concernent les effets des mouvements de marché sur les rendements des actifs immobiliers. Taux d'intérêt, cycle de crédit, cycle du capital, marché immobilier, niveau d'inflation.
➔ Composants γ. Il s'agit de risques liés à la gestion opérationnelle des immeubles. Conception, construction, rénovation. Ils concernent principalement les constructeurs et les opérateurs immobiliers. Par exemple, les gérants d’un parc immobilier peuvent estimer les risques gamma en regardant la volatilité du résultat opérationnel des fabricants.
Outils de gestion des risques
Pour mesurer le rendement d'un portefeuille, les professionnels regardent son rendement par rapport à un indice de référence. De cette manière, les composantes systématiques, c'est-à-dire qui affectent tous les rendements, sont exclues et les composantes spécifiques qui se réfèrent au portefeuille sont isolées.
L'indice de référence utilisé doit être homogène au portefeuille analysé, mais il n'existe généralement aucun indice ayant un profil identique à un portefeuille particulier.
Il est possible également d'adopter un profil financier dans lequel, par rapport à une structure donnée, plus de dette est utilisée, produit à la fois une augmentation du rendement attendu et une augmentation du risque, que l'on peut observer dans la volatilité des rendements.
Enfin, selon une simulation réalisée, un portefeuille financé sans dette assume un risque <10% des fonds propres, un portefeuille financé à 50 % par dette assume un risque de 35 % et un portefeuille financé par dette à 80 % assume un risque égal au double. Ses capitaux propres.
Mots clés : Management Immobilier, société de gestion immobilière
